石巻駅周辺から考える地方都市の現在地　　 - コンパクトシティと縮小する不動産市場 -

離島振興にかかわっているため、現場を肌で感じたいと思いゴールデンウイークに宮城県の網地島に渡ろうとしたが、2日間欠航が続き目的を果たせなかった。改めて、離島の生活の不自由さに思いをはせた。その代わりに石巻市中心部を歩き回ることができたので雑感をまとめる。

本稿の結論を先に述べると、石巻は「都市構造は成功しているが、不動産市場は縮小している都市」である。

三陸沖に面し、古くから水産業で栄えてきたこの都市は、東日本大震災によって甚大な被害を受けたことで広く知られている。現在、復興を経た市街地は、独特の都市構造と課題を抱えている。

本稿では、石巻駅周辺の街並みを起点に、人口動態、地価動向、都市構造の変化を踏まえながら、地方都市の現状を考察する。

津波被害と「コンパクトシティ」志向の復興

石巻市は震災において、市街地の広範囲が浸水し、その面積は全国でも最大級とされる。

この未曾有の被害を受け、復興においては単なる原状回復ではなく、都市構造の再編が試みられた。具体的には、防災集団移転や区画整理事業を通じて、より安全な高台や内陸部への居住誘導が進められるとともに、市街地機能の集約化、「コンパクトシティ」志向が打ち出された。地方都市共通の車社会の進行はあるものの、駅周辺の整備状況を見る限り、この方針は一定程度実現され、行政機能や医療機能、商業機能が徒歩圏に集約されている。

不動産の観点では、このような構造は本来、

• 利便性の高さは居住需要を維持しやすい
• 商業立地としての回遊性が確保される
• インフラ維持コストが相対的に低い

といった要素があるため地価の下支え要因として働く。しかし石巻においては、この理論が完全には成立していない。

人口減少の現実

都市の形が整ったとしても、その基盤となる人口の減少は止まっていない。

石巻市の人口は、1985年の約18万7千人をピークに、2010年に約16万1千人規模であったが、震災後の人口流出も影響し、2026年には約12万9千人にまで減少している。人口減少は、地方都市としては決して例外的ではないが、震災による急激な人口移動が重なった点で、構造変化のスピードが速いことが特徴である。

地価下落と空洞化の進行

人口減少は、当然ながら地価にも影響を及ぼす。石巻市の地価公示のデータを見ると、震災後に一時的な上昇・下げ止まりを経験している。これは「復興需要」によるもので、公共事業 、住宅再建 、建設関連需要などが地価を押し上げた。

しかし、この上昇は持続的なものではなかった。近年の石巻市の地価は再び下落基調にある。地価公示で石巻商業地の変動率をみると、平成25年にプラスに転じ、コロナ禍の影響を受けた令和３年以降再びマイナスに落ち込んでいる。全国商業地が平成２８年以降（コロナ禍の影響を除き）プラス幅の拡大基調を続けているのと明らかに異なっている。これは、実需ではなく、政策需要に依存した上昇だったことを示唆している。

石巻の地価は現在、ファンダメンタルズ（人口・所得）に回帰している局面にある。

いかに優れた都市構造を持っていても、需要の総量が不足すれば地価は上がらない。

印象的なのは、商業地における「垂直方向の空洞化」である。これは、商業不動産が「面ではなく層で縮む」現象である。駅周辺の商業建物を観察すると、1階部分には店舗が入居しているものの、2階・3階部分には空室が目立つケースが多い。

実際、地価公示地点周辺においても同様の傾向が確認でき、都市の見た目としては一定の賑わいを保ちながらも、その内部では利用密度が低下しているという「静かな空洞化」が進行している。

海鮮の街としての個性

一方で、街を歩くと海鮮料理店の多さが目につく。これは石巻が依然として水産都市としての強い個性を維持していることの表れであり、観光資源としても重要である。

飲食店の分布は、都市の魅力や回遊性に直結する要素であり、この点において石巻は「地方都市としての武器」を持っているといえる。ただし、その集客が地価や商業床需要の底上げにまでつながっているかというと、現状では限定的である。

仙台一極集中との対比

石巻を語る上で避けて通れないのが、仙台市との関係である。宮城県においては、仙台市への人口・経済機能の集中が顕著であり、いわゆる「仙台一極集中」の構図が強まっている。

石巻は県内第二の都市圏として一定の規模と都市機能を有しているものの、商業集積、雇用機会、文化資源のいずれをとっても、仙台との間には明確な格差が存在する。2日間石巻駅周辺の都市風景を見続けた後、仙台駅前に降り立った際の景観の密度と人流の差は、衝撃的ですらあった。

ただし、この構図については一面的に否定すべきものでもない。いわゆる「仙台ダム論」と呼ばれる考え方――すなわち、仙台に経済活動を集中させることで、東北全体の人口流出を一定程度食い止めるという見方もある。

この観点に立てば、石巻のような都市は、仙台と競合するのではなく、補完関係の中で独自の役割を模索する必要がある。

しかし個別都市の不動産市場という観点では、石巻は“吸いとられる側”に位置しているという構造は避けがたい現実である。

おわりに――石巻が示す地方都市の縮図

石巻駅周辺は、コンパクトで機能的な都市構造を持ちながら、人口減少と地価下落という構造的課題に直面している。そしてその背後には、地方都市共通の構造に加えて、震災という非連続的な出来事と、仙台一極集中という広域的な力学が存在する。

それでもなお、この街には水産都市としての個性と、復興で培われた都市の骨格がある。

不動産価格は最終的に「人口 × 所得 × 期待」によって決まる。コンパクトシティは「都市を効率化する」ことはできても、「市場を拡大する」ことはできない。つまり、コンパクトシティは「密度」を高める政策であって、「需要自体」を生み出す政策ではない。もっとも、都市の密度を高めることで魅力を向上させ、他地域から人を吸引することにより、限定された範囲で需要拡大を実現する可能性はある。

石巻は、日本の多くの地方都市が直面する課題と可能性を、先行して体現している存在であると言えるだろう。

網地島へ渡ることはかなわなかったが、石巻という都市を歩いたことで、人口減少時代における地方都市のひとつの現実を見ることになった。

地方都市比較――伊勢崎市との対比から見えるもの（補論）

石巻駅前の公示地点の価額は7万円台半ばであり、一方、人口21万人台で高止まり傾向ではあるが、駅周辺の利便性、繁華性が思うように高まらない地元伊勢崎駅近傍の公示地点の価額が5万円台である。もちろん、駅からの距離などそれぞれの地点の条件を踏まえる必要はあるが、石巻駅周辺は都市整備としては高い完成度を有している。この比較が示すのは、コンパクトシティの整備水準は、需要総量を生み出さないが、需要の密度を高め地価水準に影響するということである。